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聶梅生:房地產(chǎn)即將翻篇丨回顧21博鰲房地產(chǎn)論壇2019 

“2019年房地產(chǎn)行業(yè)已接近臨界點，將會翻篇?！?月28日，在博鰲21世紀房地產(chǎn)論壇上，全聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長、清華校友房地產(chǎn)協(xié)會名譽會長聶梅生表示，房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了集中拿地、蓋房子的增量階段后，將轉(zhuǎn)向存量發(fā)力的階段?！安灰偸翘嵩隽慷嗌偃f億，要將追求萬億銷售額的目標，轉(zhuǎn)變到追求存量資產(chǎn)的價值”。

她表示，根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，目前國內(nèi)大約有8億城市常住人口，住房面積300億平方米，全國房地產(chǎn)的總市值達到了300—400萬億，房地產(chǎn)存量市場已相當龐大。

國務(wù)院提出，我國城鎮(zhèn)老舊小區(qū)量大面廣，要大力進行改造提升。3月份，國務(wù)院參事仇保興撰文披露稱，據(jù)初步估算，我國城鎮(zhèn)需綜合改造的老舊小區(qū)投資總額可達4萬億元，如改造期為五年，每年可新增投資約8000億元以上。

對此，聶梅生認為，過去幾年棚改貨幣化安置讓三四線城市房價上漲，支持了房企的規(guī)模擴張；現(xiàn)在要拿出巨額投資進行老舊小區(qū)的改造，而不只是給予開發(fā)貸，代表房地產(chǎn)行業(yè)正在翻篇，這是量變到質(zhì)變的過程，可以穩(wěn)定房價釋放租賃市場。

今年二季度，5G牌照開始開放。在這樣的大背景下，聶梅生認為，目前數(shù)字城市、數(shù)字產(chǎn)業(yè)、數(shù)字家居等已風起云涌，在數(shù)字經(jīng)濟時代，房地產(chǎn)行業(yè)不應(yīng)僅僅拿地蓋房子，而應(yīng)該在高技術(shù)、服務(wù)業(yè)、消費升級三個方面體現(xiàn)新動能，促進產(chǎn)業(yè)融合，從而實現(xiàn)由增量向存量的轉(zhuǎn)變。

其中，聶梅生強調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該盡快與科技產(chǎn)業(yè)進行融合。從今年往后的12年，中國將進入物物互聯(lián)的時代，是場景+場景，基于大數(shù)據(jù)分析、云計算、AI技術(shù)、IOT技術(shù)的時代。

對房地產(chǎn)而言，“得社區(qū)者得天下”，以房地產(chǎn)在小區(qū)的存量資產(chǎn)為基礎(chǔ)，去實現(xiàn)物業(yè)管理+ 互聯(lián)網(wǎng)+服務(wù)。

但互聯(lián)網(wǎng)+物管這條路已經(jīng)走了五六年，至今沒有形成能夠推廣或者覆蓋面相當大的業(yè)態(tài)。目前，全國物業(yè)服務(wù)企業(yè)大約有11萬家，從業(yè)人員千萬人，行業(yè)仍然非常分散。可以預(yù)見，社區(qū)服務(wù)的提升以及增值空間是巨大的。

今年以來，在香港上市的物業(yè)服務(wù)概念股漲勢兇猛，如中海物業(yè)、佳兆業(yè)服務(wù)、綠城物業(yè)等，反映出市場情緒對社區(qū)物業(yè)管理、服務(wù)的期待與看好。聶梅生指出，未來應(yīng)以C端客戶群體為中心建立數(shù)字化社區(qū)，讓不動產(chǎn)動起來。

聶梅生還提出，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)由短期的開發(fā)轉(zhuǎn)變到長期運營服務(wù)。長租公寓之所以做不起來，是因為房價漲得太快，租金回報率難以達到預(yù)期。房地產(chǎn)到了臨界點后，要平衡房價收入比。

她還認為，未來養(yǎng)兒防老是不可能的，以房養(yǎng)老則是有潛力的?！爸挥挟敺績r租金比也就是租售比在20以下，20個月的房租可以買一套房子的時候，以房養(yǎng)老才是可行的，這是將來的方向?！甭櫭飞f。

『博鰲·21世紀房地產(chǎn)論壇』由南方財經(jīng)全媒體集團旗下《21世紀經(jīng)濟報道》于2001年發(fā)起主辦，全聯(lián)房地產(chǎn)商會、精瑞人居發(fā)展基金會聯(lián)合主辦，是中國目前規(guī)格最高、影響最大的房地產(chǎn)專業(yè)論壇之一。十九年來，每年夏天的海南，『博鰲·21世紀房地產(chǎn)論壇』都會如約而至。因21博鰲之名、赴夏日海南之約, 論壇已成為行業(yè)風云人物的言論陣地和同行的交流平臺。同期舉辦的中國地產(chǎn)『金磚獎』評選，記錄市場榜樣，助力行業(yè)發(fā)展，旨在尋找中國房地產(chǎn)行業(yè)的創(chuàng)變者。2019年7月26-29日，『博鰲·21世紀房地產(chǎn)論壇』第19屆年會于三亞舉行，主題是——“走出舒適區(qū)：穩(wěn)定平衡視野下的中性增長”。

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